本日は、「まちづくり融資について」書きます。


「まちづくり融資」とは、
まちづくり事業を行う場合に、事業の初動期から完了までの各段階の資金ニーズに対応する融資制度です。まちづくり融資は、計画しているまちづくり事業が、どこで(地域要件)」、「どのような手法により(事業要件)」、「どのような建築物を建てるか(建築物要件)」の3つの内容に該当する事業にご活用いただけます。  との事。

無題


◆融資条件
 ◇資金使途(2種類)
・建設資金
参加組合員、権利者、共同で建築する方などが事業の当初から参画して賃貸住宅事業または自社使用を目的として保留床を取得するために必要となる資金。 
・購入資金
賃貸住宅事業または自社使用を目的として増床などを取得するために必要となる資金。

 ◇融資対象者
・個人
・中小事業者、法人または建替え事業を行う組合
・賃貸住宅などを返済期間を通じて適切に経営し、確実な返済が見込まれる方。
※ 資本の額もしくは出資の総額が3億円以下または常時使用する従業員が300人以下の事業者。

 ◇融資額
・建設資金
建設工事費、調査設計計画費、土地の所有権または借地権の取得費、補償費、参加組合員負担金など。
・購入資金
保留床購入費など(自ら居住以外用)。

 ◇融資上限率
対象事業費の100%
※ 融資額については100万円以上、10万円単位となります。

 ◇融資金利
・短期事業資金 0.56%~
・長期建設資金 1.55%~
・長期購入資金 1.41%~
・高齢者向け返済特例 1.06%~


条件良く借入出来る可能性があり、
借入コストが下がることで経営にプラスに働きます!


◆対象となる地域、事業、建築物
 ◇地域要件
次のⅠ及びⅡに該当する地域が融資対象になります。※マンション建替え事業の場合は、地域要件はありません。
対象地域 = 「一定の用途地域」 + 「整備改善を図る必要がある区域」

Ⅰ.一定の用途地域
(1)住居系地域
(2)商業系地域
(3)準工業地域
※ 商業地域においては、容積率600%以下の地域に限ります。
※ 上記以外に、国勢調査による人口集中地区のうち、 主たる用途が住宅である地域も対象区域になります。

Ⅱ.整備改善を図る必要がある区域
(1)重点密集市街地
(2)防火地域または準防火地域
(3)防災再開発促進地区
(4)再開発促進地区(都市再開発法第2条の3第1項第2号に規定する地区または都市再開発法第2条の3第2項に規定する地区)
(5)市街地再開発促進区域
(6)住宅市街地総合整備事業(密集住宅市街地整備型に限ります。)の整備地区
(7)不燃化促進区域
(8)都市再生緊急整備地域
※ 都市再開発法に基づく市街地再開発事業または密集法に基づく防災街区整備事業の場合は、上記の(2)~(8)の区域(注)のほか、次のi~viiiの区域も対象となります。

また、上記(1)および(4)のうちに規定する地区の区域は対象となりません。

ⅰ.都市再開発法第2条の3第1項に規定する政令で定める大都市(注)を含む都市計画区域

ⅱ.都心共同住宅供給事業の実施区域

ⅲ.市街地再開発事業の施行区域

ⅳ.防災街区整備事業の施行区域

ⅴ.住宅市街地総合整備事業の整備地区

ⅵ.市街地総合再生計画の区域

ⅶ.地区再生計画の区域

ⅷ.地方公共団体と機構が協議して指定した地域

(注) 大都市とは東京都(特別区の存する区域に限ります。)、大阪市、名古屋市、京都市、横浜市、神戸市、北九州市、札幌市、川崎市、福岡市、広島市、仙台市、川口市、さいたま市、千葉市、船橋市、立川市、堺市、東大阪市、尼崎市、西宮市となります。

※ 賃貸建築物建替え事業の場合は、(1)、(3)、(6)または(7)の区域が対象となります。

  
 ◇事業要件
・マンション建替え事業
(1)新たに建設される建築物の地上階数が3階以上であること
(2)新たに建設される建築物の敷地面積が300㎡以上(※)であること
(※)マンション建替え円滑化法に基づく事業以外の事業の場合は、新たに建設される建築物の敷地面積が500m以上であること
(3)建替え前の区分所有建築物が次の(a)および(b)に該当すること
 (a)区分所有法第62条第1項に基づく建替え決議、同法第69条第1項に基づく建替え承認決議、同法第70条第1項に基づく一括建替え決議、区分所有者全員の総意による建替え決議またはマンション建替え円滑化法第108条第1項に基づくマンション敷地売却決議を行っていること
 (b)「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に定める耐用年数の3分の1以上を経過していること
(例:鉄筋コンクリート造住宅の場合は16年以上経過していること)

・共同建替え事業(敷地を共同化して建替えを行な事業)
(1)現存する建築物が除却されるとともに、当該建築物の存していた土地およびその土地に隣接する土地を一の敷地として新たに建設すること
(2)新たに建設される建築物の敷地面積が100㎡以上であること
(3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

・総合的設計協建替え事業
1)次の(a)または(b)のいずれかに該当する建替え事業であること
 (a)建築基準法の一団地認定または連担建築物認定を受けたものであること (b)地方公共団体と機構との協議によって定める基準に該当する建築物で、隣接する2以上の敷地に同時期に建設されるものであること
(2)建替えにより新たに建設される建築物の敷地面積の合計が200㎡以上であること
(3)建替えにより新たに建設される建築物の個々の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
(4)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

・地区計画等適合建替え事業
(1)次の(a)~(e)のいずれかに該当する敷地における建替え事業であること
 (a)地区計画等または建築協定で「建ぺい率の最高限度」が定められた敷地 (b)地区計画等または建築協定で「壁面の位置の制限」が定められた敷地  (c)条例や条例に基づくまちづくり協定などで「壁面の位置の基準」が定められた敷地
 (d)建築基準法に基づく「壁面線」が定められた敷地
 (e)密集法の防災街区整備事業における権利変換により取得した個別利用区の敷地
 (f)都市再開発法の市街地再開発事業における権利変換により取得した個別利用区の敷地
(2)建替えにより新たに建設された建築物の個々の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
(3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

・賃貸建築物建替え事業
(1)建替え前の建築物が賃貸の用に供していた建築物の場合であって、当該建築物を取り壊し、新たに建築物を建設する事業であること
(2)建替えにより新たに建設される建築物の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
(3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

 ◇建築物要
  次のi~vの要件をすべて満たしていることが必要です。
ⅰ.住宅部分の延べ面積の割合が、建築物全体の延べ面積の1/2超であること(マンション建替えに係る建築物の場合は、建築物全体の延べ面積の1/4以上であること)
ⅲ.法定容積率の1/2以上を利用していること
ⅳ.1戸当たりの住宅の床面積が、30㎡以上280 ㎡以下であること

事業内容次第では敷地面積100㎡以上が要件になっていますので個人の方でも融資利用出来る可能性があります。
金利を安く、融資期間を長期に借入することが出来れば、
K%(ローンコンスタント)が下がりますのでキャッシュフローを得やすくなります。

個人属性をどのように評価するのか不明ですが、
今後も実際の融資事例など調査してみます。




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高嶋