本日は、「中古戸建(賃貸中)の投資分析」について。


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価格:3,600万円
利回り:6%
相続税路線価:土地2900万円(概算)
相場更地価格:坪150万円程度
賃料:180,000円


◆概要
・耐用年数超の地下1階車庫付地上2階建木造戸建住宅。
・都営浅草線「馬込」駅 徒歩7分。

◆特徴
・土地値案件。
・用途地域が第一種低層住宅専用地域ということで近隣は戸建住宅が多いエリア。
・賃料は相場程度のようで大幅な下落は少ないと思われます。
・賃貸中のため、収益還元法から売買価格を算出しているようで価格が割安感のある物件。
・空室時に売却した場合、4500万円程度で売るのではないか、と予想。

◆リスク
・築28年の木造物件で購入後に外観や室内のリフォーム、メンテナンス費用が高額にかかる可能性がある。
・線路沿いの立地のため、騒音、振動などの影響をうける。
・賃借人の家賃滞納が6ヵ月程続いており、賃料損失を被る可能性があり、このまま滞納が続けば賃借人は強制退去になる可能性がある。

◆結論
・賃借人の家賃滞納がある状態で金融機関が融資実行出来るのか、について事前に金融機関に確認する必要があります。
・家賃滞納リスクの解消と室内の状況を確認するため、空室になってから購入を検討した方が良い。


現状では「投資適格」とは言い難い物件ですが、
リスク解消となれば面白い物件です。

「投資適格」物件に変わるかどうか、
今後の動向を確認したいと思います!




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高嶋