本日は、足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」
続、不動産投資編について書きます。


前回の記事はこちらから
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◆賃貸物件について詳細分析(駅徒歩10分圏内で検索)
各々、マンションかアパートか? と 築年数10年単位 で仕分けしてみました。

・綾瀬
アパート
新築~築10年
募集件数:213件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:7.14万円
専有面積平均:23.09㎡ (㎡単価0.31万円)

築10年~20年
募集件数:57件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:7.28万円
専有面積平均:25.91㎡ (㎡単価0.28万円)

築20年~
募集件数:237件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:5.89万円
専有面積平均:24.44㎡ (㎡単価0.24万円)


マンション
新築~築10年
募集件数:357件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:9.50万円
専有面積平均:30.37㎡ (㎡単価0.31万円)

築10年~20年
募集件数:261件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:9.12万円
専有面積平均:32.35㎡ (㎡単価0.28万円)

築20年~
募集件数:908件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:8.38万円
専有面積平均:36.92㎡ (㎡単価0.23万円)


・北千住
アパート
新築~築10年
募集件数:462件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:7.56万円
専有面積平均:19.31㎡ (㎡単価0.39万円)

築10年~20年
募集件数:89件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:7.33万円
専有面積平均:22.22㎡ (㎡単価0.33万円)

築20年~
募集件数:210件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:6.81万円
専有面積平均:24.54㎡ (㎡単価0.28万円)


マンション
新築~築10年
募集件数:505件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:10.07万円
専有面積平均:27.31㎡ (㎡単価0.37万円)

築10年~20年
募集件数:223件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:10.41万円
専有面積平均:33.39㎡ (㎡単価0.31万円)

築20年~
募集件数:445件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:8.79万円
専有面積平均:32.03㎡ (㎡単価0.28万円)


賃貸募集件数は、
綾瀬、アパート507件に対し、マンション1,526件。
北千住、アパート761件に対し、マンション1,173件。
両駅共に アパート<マンション という結果になりました。

㎡単価が一番高かったのは、
北千住 アパート 新築~築10年 ㎡単価0.39万円

逆に、
㎡単価が一番安かったのは、
綾瀬 マンション 築20年~  ㎡単価0.23万円


両駅共に新しい物件は㎡数が既存物件よりも狭くなってきていますが、
新築プレミアムも含め賃料が上昇もしくは維持出来ているため、㎡単価が高くなっています。
ライフスタイルの変化に合わせた居住空間となっているようです。


私が「綾瀬」と「北千住」で不動産投資を行うのであれば、
両駅共に賃料が下がりきった築20年超の物件から選定します。
なぜなら、
築20年までと築20年超の間には大きな賃料の壁があること。
単にリフォーム、リノベーションが好きだから。


例えば、築18年の物件を購入した場合。
購入から数年後、入退去に伴う新規募集賃料が㎡単価0.3~0.5万円下がるとしたら。
30㎡の物件ならば、0.9~1.5万円賃料が下がる可能性があります。
購入当初の目論見に入っていれば良いのですが、
目論見に入っていないことの方が多いのが現実です。
※気をつけましょう。

築20年超の物件でリフォーム、リノベーションを行った場合。
リフォーム、リノベーションの施工内容次第ですが、
築10年~築20年の㎡単価を越えるもしくは維持できる可能性があること、
設備更新を行うことで入居期間中のトラブルが減ることメリットになります。

民法改正に伴い、入居期間中トラブルの貸主負担が明文化になったことにより
予防メンテナンスの重要性が問われています!

「綾瀬」と「北千住」の近隣で販売中の物件や水面下情報について
ご興味のある方は是非お問い合わせください!




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高嶋