高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2020年07月

シェアビジネスの新法則とは?

本日は、「シェアビジネスの新法則とは?」について書きます。


シェアビジネスで一番打撃を受けているは、
UberやLyft、Limeなどの移動系アプリと(Uberの移動サービスは
4月中に80%減少、純損失が190%も増加した
Airbnb(先日社員の25%を解雇することを
発表に代表される旅行系の会社
・そして不特定多数の人が集まるWeWork(1000人以上を解雇する予定との
報道などのコワーキングスペースです。  との事です。


場所、乗り物を介して人が集まることを目的とした
シェアビジネスがコロナ禍の影響で壊滅的ダメージを受けています。
が、
物理的に人と接触機会を減らすシェアビジネスは好調!
その台頭は、UberEatsです。
最近では町でおなじみのバッグを背負った配達人をよく見かけるようになり、
社会での浸透具合はおなじみになりつつあります。


さらに、
シェア化の波は働き方まで変えようとしています。
それが、ギグエコノミーです!
 
先日からYahoo!ジャパンはギグパートナーを募集開始しています。
業務時間:最大5時間程度/月を想定
委託料:5万円/月
契約期間:2ヵ月の業務委託契約

なんと、月当たりの業務時間は5時間程度!
同じようにギグパートナーを数社契約すれば今と同じような月収に達します。
業務時間以外は業務を効率良くするための勉強の時間に使ったり、
好きな本を読む時間に使ったり、
趣味の時間に使ったり、
と専門性を高められるうえ、生産性が向上に繋がります。


社会的ステータスを得られる企業勤めを選ぶも、
個人の信用力を高めることで自由に仕事をすることを選ぶも、
自身の考え方次第という時代になったのだと思います。







読者登録宜しくお願いします!

高嶋

不動産会社、生き残り戦略

本日は、「不動産会社、生き残り戦略」について書きます。


ホテルは、
外国人の入国制限や外出自粛要請を受け、実需がぱったり途絶えた。
大和不動産鑑定のレポートによると、
ホテルの宿泊稼働率は2019年4月の64.7%から2020年4月は16.6%に大きく低下。

また、リモートワークが定着する中で、都心オフィス物件の空室率も上昇に転じている。
オフィスビル仲介大手の三鬼商事が発表した都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の2020年6月の空室率は1.97%となり、4か月連続で上昇した。との事。

※参考(2020年7月23日確認) 



大手企業などは資金力があるため早々に方向転換は行わないにしても、
中小企業の不動産業者の中でも特にホテルやオフィス系に特化している会社は
今後存続出来なくなる可能性があります。


そこで、
◇不動産業者の生き残り戦略
①ホテルや事務所やテナントからレジデンスに変更。
②新築建築から中古物件のリノベーションの比率を高める。
③特化型からマルチカテゴリー型に転換しリスク分散を図る。
 もしくは、特化型から超特価型に突き詰める。



リモートワークが浸透してきているとは言え、
都心部のレジデンス需要が極端に減るわけではありません。
一方、オフィス賃貸につきましては賃借面積の縮小を検討している
企業が増えており、需要が変化しています。
ホテルや事務所やテナント貸しに比べてレジデンスは、
収益性が低くなりますが空室リスクが下がるため安全性が増します。
※所有者・投資家の投資判断次第ですが。


一般的に好立地物件は古い建物ほどより良い日程に建設されていますので、
建物のメンテナンスを行い、より長く建物を維持することで、
新たな建物を建築せず、既存の建物を生かすことで出来ます!
建築資金より安くリフォーム、リノベーションを行った不動産を提供することができるため、売る側にも買う側にも良い考えです。


それぞれの企業理念に基づき特化した不動産営業を行っていても、
コロナウィルスの影響を受けて世界的に実体経済が停止することが
わかっていれば対処出来た可能性はありますが直前でわかったとしても
社会の流れに身をゆだねることしか出来ないのが現状です。

また緊急事態宣言やロックダウンが起こってしまう前に収益体制を分散させることでリスクが減る可能性があります。
さらに特化型からさらに進化させた超特価型のニッチサービスの需要はあると思いますが顧客の絶対数が少なくなることがリスクになり得ます。


不動産投資においても同様にリスクヘッジを行い、
手堅く安全性を高めながら資産価値も高める方向性が
時代背景に合っていると考えます。







読者登録宜しくお願いします!

高嶋

横浜、テーマパーク構想

本日は、「横浜、テーマパーク構想」について書きます。


横浜市西部に広がる米軍施設跡地で、東京ディズニーランド(TDL)並みの規模がある大型テーマパークの構想が持ち上がっている。
相鉄ホールディングス(HD、本社・横浜市)が民間地権者との検討に参画し、市は公共交通機関の新設や区画整理で後押しする。
現時点で少なくとも1300億円規模の投資が見込まれており、大部分が公金でまかなわれる可能性がある。ただ、事業者の誘致の成否は不透明だ。との事。


東京ディズニーランドやユニバーサルスタジオジャパンは、
都心部から程近い埋め立て地に作っています。
が、
今回の構想は、
内陸部の横浜市瀬谷区と旭区のまたがる相鉄線「瀬谷駅」。
横浜からは約22分、東京から約1時間。


相鉄線は、
2019年11月30日からJRとの相互直通運転を開始。
さらには、
2022年下期に東急東横線と相互直通運転を開始予定。


今後の利便性を踏まえると不動産価値が上がる可能性があります。
が、今の段階ではテーマパークすら年間650万人も集客できるのか?
と疑問に思うばかりです。


来月の夏季休暇中に現地確認をしてきます!
行ったことのない土地ではイメージが湧きませんので。







読者登録宜しくお願いします!

高嶋

私が考える賃貸物件であると便利な設備、3選

本日は、「私が考える賃貸物件であると便利な設備3選」について書きます。


まず1つ目はこちら。
◇インターネット無料
新しい物件ではインターネット無料が標準化されている事もありますが、賃貸物件全体ではまだまだ導入されていないことが多いです。


2つ目はこちら。
◇宅配ボックス
こちらもインターネット無料と同じく新しい物件では標準化されてきています。特に単身者をターゲットとしている物件では入居者ニーズの高い設備です。設置の費用も意外と安く収まることもあり、入居者ニーズを踏まえて後付けで設置の提案を行うことが多い設備です。


3つ目はこちら。
・雨除け(庇)
本日下見に行った物件で玄関上についていたのがこれです。

IMG_3467


IMG_3468

玄関にしてもメールボックス付近にしても直接雨にあたるのは誰しも嫌な思いをします。
特にメールボックスでは配達された大事な書類が雨にあたってびしゃびしゃになることがあります。
そのようなことがないよう未然に防ぐことで賃借人が住みやすい居心地のよい住環境が作れます。


万事のアイディアとして提案出来るように日頃からアンテナを張り、
小さな気遣いが出来るようにと心がけます。




読者登録宜しくお願いします!

高嶋

東京都心の中古物件が上昇

本日は「東京都心の中古物件が上昇」について書きます。


先日の日経新聞記載の記事から抜粋。
東京中古


首都圏にある築10年程度の中古マンションで2019年の再販売価値が最も上がったエリアはJR山手線「原宿」駅周辺だったことが、東京カンテイ(東京・品川)の調査でわかった。との事。


トップ5のうち、
4位までが山手線内側の好立地。
5位に不動前駅となっています。


再販売価値を算出できた首都圏の515駅のうち、発売時の価格を上回ったのは157駅。
全体に占める割合は3割に達し、18年の2割から増えた。
全体平均では5.7%の目減りだが、目減り幅は18年より縮小した。
新築マンション価格の高騰が中古市場に波及している。との事。

・人手不足を背景に建設作業員の人件費など建築コストの高止まり
・土地の値上がり
が、価格高騰につながった要因です。

販売戸数


無題


今後の予想として、
新築マンション価格は10年前と比較して約1.3倍に高騰しています。
GDP成長率以上にマンション価格が上がっていますので、
当然新築マンションに収入面で手が届かない方が増加してます。
新築マンションから中古マンションへ乗り換える方が増加することで中古マンション価格が需要が高まるのは必至と考えます。

これから建設される新築マンションは、
購入出来る人の減少による需給バランスの変化により、
超好立地以外は値下がる可能性が非常に高いのではないかと思います。


新築マンションと比べ、好立地の資産価値の高い物件を購入出来る可能性がある、
中古マンションを手堅く購入する方が賢い選択になると考えます。



昨今の住宅ローンは50年返済というサービスもありますが、
50年間住み続ける覚悟で購入することを考えると、
「私ならば踏み切れない。」と決断しそうです。

今回触れていませんでしたが、
5位にランクインした「不動前駅」については今後調査します。





読者登録宜しくお願いします!

高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
お問い合わせ