高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2020年06月

コロナ後、羽田空港はどう変わる?

本日は、「コロナ後、羽田空港はどう変わる?」について書きます。







羽田空港跡地は、
9社が出資する「羽田みらい開発株式会社 (注) 」が区有地を約50年間借り受け、研究開発施設(ラボ・大規模オフィス)、先端医療研究センター、会議場、イベントホール、日本文化体験施設、飲食施設、研究・研修滞在施設、水素ステーション等を中心とした、延床面積13万m2を超える多彩な用途からなる複合施設を整備・運営する、平面的にも広がりを持った大規模複合開発。を行っています。 

「羽田イノベーションシティ」(HICity)
2020年7月3日、まち開き。(先行施設開業)
※グランドオープンは2022年です。


無題


商業施設、ホテルはもちろんですが、
私が注目しているのは、
・最新MR技術によって日本文化が体験できる体験型商業施設
・デジタルアートの活用
新しい技術を体験できることは大変貴重です!百聞は一見に如かず!

その他、
戦闘機のフライトシュミレーターでの飛行体験など
ここでしか体験できないものがあります。


まち開きに備えた十数店舗の求人が出ており、
現時点での求人だけでも100名近い雇用に繋がります。

これがグランドオープンとなれば、数千人規模の雇用になり、
そのうちの2割の人が職場近隣に住まいを移すと考えるといかがでしょうか?

羽田空港近隣エリアの賃貸需要の底堅さが垣間見えます。


不動産投資において最も厄介なのは空室です!
どんなに表面的な利回りが良い物件でも空室になれば、
収益はゼロになります。

表面上の利回りに惑わされず、賃貸需要のある物件・エリア
投資することが収益を安定させるためには不可欠です。

オンラインは相対する必要がなく便利ですが、
現地に訪れて体験することはコロナ後に自分の時間が増えた人達の
需要が今後増加すると私は考えます。

コロナウィルスの2次感染などまだまだ油断出来ませんが、
7月3日以降「羽田イノベーションシティ」に行ってみます!




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高嶋

期待収益率20%以上で経営するには?

本日は、「期待収益率20%以上で経営するには?」について書きます。  


前回は、「もしも83億円かけて開発した場合、どう経営するか?
 

単純なホテル事業のみで経営した場合、利益率6.9%という事で、このままではとても運営できる状況でないため、

いかにして期待収益率20%達成するかについてのプランを書き出します!



◆コンセプト
作りこんだ高級路線ではなく、現地の素材をいかした自然に溶け込む親しみやすい空間を提供する


◆料理の提供について
海外のお客様も日本のお客様も双方がいらっしゃる観光地であるため、
四季に合わせた日本料理とハンファングループの母国である韓国料理を提供することで他との差別化をはかるのが良いと考えます。
・ホテル内には 自社では料理を提供せず、テナントに日本料理店と韓国料理店に入って頂く。
・直接飲食店の雇用を行わないため人件費と運営費の削減、テナント貸しの賃料収入を得られるようになる。
結果としてホテル集客に注力が出来、集客力次第でホテル運営とテナントの賃料の増減に繋がる。
※お酒の提供場所として最上階にバーを運営するのも一考です。
※全テナント合計で賃料100万円/月を想定。


◆人件費について
・100人を直接雇用としていましたが、人を介さないホテル運営が出来るようにシステムを導入し、雇用人数を1/3削減を行う。
・高サービスを提供出来るような社員教育を行い、顧客満足度の高い
※システム導入に伴い、初期投資5000万円を投下、メンテナンス費10万円/月を想定。


◆ホテル客室について
・スウィートルームなど高サービスの客室を設け、客単価が上がるサービスを提供する。
客室内も自然を感じられるように現地の自然素材のものを利用する


◆イベント企画について
自然を満喫できる趣味などのグループで人と人を繋げる企画として、自然のなかでeスポーツを楽しみ、リアルとバーチャルを融合させた企画を行う。その他トレッキングなども検討。
・体験ツアーを組み、目的を持ったお客様を誘導し、リピート率を高める。


◆収入
テナント賃料収入100万円×12か月=1,200万円
体験ツアー参加料2,000円×月あたりの参加者300人×12か月=720万円
スウィートルームなどの差額収入300万円×12か月=3,600万円

合計:5,520万円


◆費用
システム導入初期費用5,000万円
システム導入ランニングコスト10万円×12ヵ月=120万円
人件費削減-10,000万円

合計:-4,880万円



前回のシミュレーションでは、
年間476,100,000円ー①総収入

人件費は100人の雇用で平均年収300万円を想定、
年間300,000,000円ー②人件費

水道光熱費(10%)、広告宣伝費(10%)などの経費を売上の30%を想定、
年間142,830,000円-③運営費

①-②-③
営業純利益33,270,000円
粗利高営業利益率6.9%  



今回の改善を反映させると、
年間476,100,000円ー①総収入+55,200,000円   
=531,300,000-④総収入

年間300,000,000円ー②人件費-100,000,000円
=200,000,000円ー⑤人件費

年間142,830,000円ー③運営費+51,200,000円   
=194,030,000円ー⑥運営費


④-⑤-⑥
営業純利益137,270,000円ー⑦

⑦÷④
粗利高営業利益率 25.8%  


想定のシミュレーションでは、
粗利高営業利益率では25.8%となりました!

無事に期待収益率20%を超え、経営出来そうな気がしてきました。
精査が必要な箇所は多々ありますが経営イメージは作れたと思います。

またこのような案件があれば、
今後も経営シミュレーションを行ってみたいです!




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高嶋

もしも83億円をかけて開発をした場合、どう経営するか?

本日は、
「もしも83億円をかけて開発をした場合、どう経営するか?」について書きます。


海道虻田郡にあるニセコは、
蝦夷富士「羊蹄山」とニセコ・アンヌプリに挟まれた自然豊かな
一年を通して楽しめる観光地です。


無題



なかでも一番は、
暖冬にも関わらず良好な雪質のため
「雪のまち」として海外のプロスキーヤーに愛されています

 


ホテル、観光業を行う場合、
観光のハイシーズンである7~9月、12月~3月期の売上高が
当期の経営に大きな影響を与えます。


ハンファングループのホテル事業を見たところ
高級路線ではなく、中級路線の顧客がターゲットになっているようです。


通年の運営シミュレーションは、
・一室の広さは平均40㎡以上。
・一室の平均価格は1泊10,000~15,000円程度。
※観光のハイシーズンは料金2倍を想定。
※スウィートルームや飲食等のサービスは加味していません。


期待収益率20%以上で運営するには、
◆仮に稼働率をハイシーズン時85%、それ以外75%とした場合。
7~9月、12~3月の観光ハイシーズンの実日数は213日。
100(室)×20,000(単価)×213(日)×0.85(稼働率)=362,100,000円
100(室)×10,000(単価)×152(日)×0.75(稼働率)=114,000,000円  
年間476,100,000円ー①

人件費は100人の雇用で平均年収300万円を想定、
年間300,000,000円ー②

水道光熱費(10%)、広告宣伝費(10%)などの経費を売上の30%を想定、
年間142,830,000円-③

①-②-③
営業純利益33,270,000円

今のシミュレーションでは、粗利高営業利益率は6.9%。
粗利高営業利益率とは、
粗利高(売上総利益)に占める営業利益金額の割合のことで、ホテル・旅館業の適正利益率、或いは、目標利益率を示す有効な経営指標です。

ちなみに、
ホテル業界では利益率10%超の会社は経営状況が良いと言われています。
オリエンタルランドなどが該当しています。

次回はもっと踏み込んで、
「期待収益率20%以上で経営するには?」について書きます。





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高嶋

韓国の財閥グループ、ニセコ地域で初の大型開発

本日は、「韓国の財閥グループ、ニセコ地域で初の大型開発」について書きます。




「韓国の財閥グループ」
ハンファングループとは、
・フォーチュングローバル500 2018年度版 244位
・純利益ベース 韓国国内 2016年 トップ5位
・グループ総売上 2016年 約6.3兆円
 


対象地は、
ニセコ地域最大のスキー場「ニセコグラン・ヒラフに隣接する土地約6千平方メートル。


2012年まで東急不動産系が運営していた「ニセコ高原ホテルの跡地を
外資系ファンドが取得。
↓↓
2020年3月、外資系ファンドからハンファングループが取得。 


実際の取得金額は不明ですが近隣の成約事例を調べてみたところ、
平成30年12月成約となった土地
成約価格:122,000万円
成約㎡単価:7.0万円(成約坪単価:23.0万円)
土地面積:17,556㎡(私道を含まず)
現況:更地

同様の成約単価だとすれば、
6千㎡×7.0万円=42,000万円

土地だけで
4億2,000万円!



ただし、
コロナ禍中での取引であったためもっと安く購入している可能性が高いと思います。


仮に 建蔽率60%容積率200%の土地6,000㎡に
地上7階地下2階で100室規模の大型コンドミニアムを建設した場合、


整地費1㎡あたり4~500円、6,000㎡×500円=300万円
建設費1㎡あたり約109万円(鉄骨造)、7,200㎡×109万円=784,800万円
合計785,100万円


建設に約78.5億円を要し、土地代4.2億円を併せると、
概算で合計約83億円規模の開発になります。  


建物の規模や近隣の整備を考えると費用が増える可能性があります。

私にはこの一連の取引で外資系ファンドだけが得をしたようにしか思えません。
一体いくら利益を得たのでしょうか?

次回は、「もしも83億円をかけて開発をした場合、どう経営するか?」について書きます。

私にとって現実味のない83億円ですが、
うまく運営できるかどうかイメージを膨らませてみます!




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高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
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