高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2020年06月

まちづくり融資について

本日は、「まちづくり融資について」書きます。


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「まちづくり融資」とは、
まちづくり事業を行う場合に、事業の初動期から完了までの各段階の資金ニーズに対応する融資制度です。まちづくり融資は、計画しているまちづくり事業が、どこで(地域要件)」、「どのような手法により(事業要件)」、「どのような建築物を建てるか(建築物要件)」の3つの内容に該当する事業にご活用いただけます。  との事。

無題


◆融資条件
 ◇資金使途(2種類)
・建設資金
参加組合員、権利者、共同で建築する方などが事業の当初から参画して賃貸住宅事業または自社使用を目的として保留床を取得するために必要となる資金。 
・購入資金
賃貸住宅事業または自社使用を目的として増床などを取得するために必要となる資金。

 ◇融資対象者
・個人
・中小事業者、法人または建替え事業を行う組合
・賃貸住宅などを返済期間を通じて適切に経営し、確実な返済が見込まれる方。
※ 資本の額もしくは出資の総額が3億円以下または常時使用する従業員が300人以下の事業者。

 ◇融資額
・建設資金
建設工事費、調査設計計画費、土地の所有権または借地権の取得費、補償費、参加組合員負担金など。
・購入資金
保留床購入費など(自ら居住以外用)。

 ◇融資上限率
対象事業費の100%
※ 融資額については100万円以上、10万円単位となります。

 ◇融資金利
・短期事業資金 0.56%~
・長期建設資金 1.55%~
・長期購入資金 1.41%~
・高齢者向け返済特例 1.06%~


条件良く借入出来る可能性があり、
借入コストが下がることで経営にプラスに働きます!


◆対象となる地域、事業、建築物
 ◇地域要件
次のⅠ及びⅡに該当する地域が融資対象になります。※マンション建替え事業の場合は、地域要件はありません。
対象地域 = 「一定の用途地域」 + 「整備改善を図る必要がある区域」

Ⅰ.一定の用途地域
(1)住居系地域
(2)商業系地域
(3)準工業地域
※ 商業地域においては、容積率600%以下の地域に限ります。
※ 上記以外に、国勢調査による人口集中地区のうち、 主たる用途が住宅である地域も対象区域になります。

Ⅱ.整備改善を図る必要がある区域
(1)重点密集市街地
(2)防火地域または準防火地域
(3)防災再開発促進地区
(4)再開発促進地区(都市再開発法第2条の3第1項第2号に規定する地区または都市再開発法第2条の3第2項に規定する地区)
(5)市街地再開発促進区域
(6)住宅市街地総合整備事業(密集住宅市街地整備型に限ります。)の整備地区
(7)不燃化促進区域
(8)都市再生緊急整備地域
※ 都市再開発法に基づく市街地再開発事業または密集法に基づく防災街区整備事業の場合は、上記の(2)~(8)の区域(注)のほか、次のi~viiiの区域も対象となります。

また、上記(1)および(4)のうちに規定する地区の区域は対象となりません。

ⅰ.都市再開発法第2条の3第1項に規定する政令で定める大都市(注)を含む都市計画区域

ⅱ.都心共同住宅供給事業の実施区域

ⅲ.市街地再開発事業の施行区域

ⅳ.防災街区整備事業の施行区域

ⅴ.住宅市街地総合整備事業の整備地区

ⅵ.市街地総合再生計画の区域

ⅶ.地区再生計画の区域

ⅷ.地方公共団体と機構が協議して指定した地域

(注) 大都市とは東京都(特別区の存する区域に限ります。)、大阪市、名古屋市、京都市、横浜市、神戸市、北九州市、札幌市、川崎市、福岡市、広島市、仙台市、川口市、さいたま市、千葉市、船橋市、立川市、堺市、東大阪市、尼崎市、西宮市となります。

※ 賃貸建築物建替え事業の場合は、(1)、(3)、(6)または(7)の区域が対象となります。

  
 ◇事業要件
・マンション建替え事業
(1)新たに建設される建築物の地上階数が3階以上であること
(2)新たに建設される建築物の敷地面積が300㎡以上(※)であること
(※)マンション建替え円滑化法に基づく事業以外の事業の場合は、新たに建設される建築物の敷地面積が500m以上であること
(3)建替え前の区分所有建築物が次の(a)および(b)に該当すること
 (a)区分所有法第62条第1項に基づく建替え決議、同法第69条第1項に基づく建替え承認決議、同法第70条第1項に基づく一括建替え決議、区分所有者全員の総意による建替え決議またはマンション建替え円滑化法第108条第1項に基づくマンション敷地売却決議を行っていること
 (b)「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に定める耐用年数の3分の1以上を経過していること
(例:鉄筋コンクリート造住宅の場合は16年以上経過していること)

・共同建替え事業(敷地を共同化して建替えを行な事業)
(1)現存する建築物が除却されるとともに、当該建築物の存していた土地およびその土地に隣接する土地を一の敷地として新たに建設すること
(2)新たに建設される建築物の敷地面積が100㎡以上であること
(3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

・総合的設計協建替え事業
1)次の(a)または(b)のいずれかに該当する建替え事業であること
 (a)建築基準法の一団地認定または連担建築物認定を受けたものであること (b)地方公共団体と機構との協議によって定める基準に該当する建築物で、隣接する2以上の敷地に同時期に建設されるものであること
(2)建替えにより新たに建設される建築物の敷地面積の合計が200㎡以上であること
(3)建替えにより新たに建設される建築物の個々の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
(4)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

・地区計画等適合建替え事業
(1)次の(a)~(e)のいずれかに該当する敷地における建替え事業であること
 (a)地区計画等または建築協定で「建ぺい率の最高限度」が定められた敷地 (b)地区計画等または建築協定で「壁面の位置の制限」が定められた敷地  (c)条例や条例に基づくまちづくり協定などで「壁面の位置の基準」が定められた敷地
 (d)建築基準法に基づく「壁面線」が定められた敷地
 (e)密集法の防災街区整備事業における権利変換により取得した個別利用区の敷地
 (f)都市再開発法の市街地再開発事業における権利変換により取得した個別利用区の敷地
(2)建替えにより新たに建設された建築物の個々の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
(3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

・賃貸建築物建替え事業
(1)建替え前の建築物が賃貸の用に供していた建築物の場合であって、当該建築物を取り壊し、新たに建築物を建設する事業であること
(2)建替えにより新たに建設される建築物の敷地面積が原則として100㎡以上であること(※)
(3)新たに建設される住宅の戸数または延べ面積の合計が、建替えにより除却される住宅の戸数またはその延べ面積の合計以上であること

 ◇建築物要
  次のi~vの要件をすべて満たしていることが必要です。
ⅰ.住宅部分の延べ面積の割合が、建築物全体の延べ面積の1/2超であること(マンション建替えに係る建築物の場合は、建築物全体の延べ面積の1/4以上であること)
ⅲ.法定容積率の1/2以上を利用していること
ⅳ.1戸当たりの住宅の床面積が、30㎡以上280 ㎡以下であること

事業内容次第では敷地面積100㎡以上が要件になっていますので個人の方でも融資利用出来る可能性があります。
金利を安く、融資期間を長期に借入することが出来れば、
K%(ローンコンスタント)が下がりますのでキャッシュフローを得やすくなります。

個人属性をどのように評価するのか不明ですが、
今後も実際の融資事例など調査してみます。


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高嶋

3分でわかる!家賃支援給付金

本日は、「3分でわかる!家賃支援給付金」について書きます。


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住居確保給付金については、過去の記事をご覧ください。
⇩⇩⇩

  

家賃支援給付金とは、
新型コロナウイルス感染症の拡⼤を契機とした自粛要請等によって売上の急減 に直面する事業者の事業継続を下支えするため、固定費の中で大きな負担と なっている地代・家賃の負担を軽減することを目的として、テナント事業者に対し て「家賃支援給付金」を支給します。との事。


◇給付対象者◇
中堅企業、中小企業、小規模事業者、個人事業者等であって、
5月~12月 において以下のいずれかに該当する者に、給付金を支給。
①いずれか1カ月の売上高が前年同月比で50%以上減少 
②連続する3ヶ月の売上高が前年同期比で30%以上減少  


◇給付額◇
申請時の直近の支払家賃(月額)に基づき算出される給付額(月額)の 6倍(6カ月分)を支給。
 

無題

◇法人の場合
給付率は家賃月75万円までが3分の2、給付額の上限は月50万円×6カ月で最大300万円。月75万円を超えた部分の給付率は3分の1になり、
給付額の上限は月100万円×6カ月で最大600万円。

◇個人事業者の場合
家賃月37万5000円までが給付率3分の2で、給付額の上限は月25万円×6カ月で最大150万円、家賃が月37万5000超だと給付率は3分の1になり、
給付額は月上限50万円×6カ月で最大300万円。

経営する店舗数でも支給額の上限が変わります。
・法人で1店舗だけなら総額300万円、複数なら総額600万円
・個人事業者が1店舗経営なら総額150万円、複数経営なら総額300万円となる。


実際の計算例⇩
◇個人が家賃15万円の1店舗を経営していた場合 
① 算定給付額:家賃月15万円×2/3=10万円
② 給付額:10万円×6カ月=60万円

◇個人が同賃料の3店舗を経営していた場合
① 家賃総額:家賃月15万円×3店舗=45万円
② 給付額①(家賃月37.5万円分まで):37.5万円×2/3=25万円
③ 給付額②(家賃37.5万円超の部分):45万円-37.5万円=7.5万円×1/3=2.5万円
④ 算定給付額:25万円+2.5万円=27.5万円
⑤ 給付額:27.5万円×6カ月=165万円


◇法人が家賃月60万円の1店舗を経営していた場合
① 算定給付額:家賃月60万円×2/3=40万円
② 給付額:40万円×6カ月=240万円

◇法人が同賃料の3店舗を経営していた場合
① 家賃総額:家賃月60万円×3店舗=180万円
② 給付額①(家賃月75万円分まで):75万円×2/3=50万円
③ 給付額②(家賃75万円超の部分):180万円-75万円=105万円×1/3=35万円
④ 算定給付額:50万円+35万円=85万円
⑤ 給付額:85万円×6カ月=510万円


申請の受付はまだ始まってませんが、
給付に該当する可能性のある方は今から準備を行いましょう

経産省 家賃支援給付金についてはこちらから





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高嶋

10年同じ家に住むとバカになる

本日は、「10年同じ家に住むとバカになる」について書きます。


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アパグループ代表の元谷外志雄氏の記事が掲載になっていました。
その中で、
「10年同じ家に住むとバカになる」  
「新しい家を求めるのが進化の証」とおっしゃっています。


日本人の多くが「家(自宅)は一生の買い物」と洗脳され、
むやみやたらに売買することを嫌う風潮にあります。


不動産投資に置き換えてみます。
自身のライフスタイルと照らし合わせて中間分析を行うことで、
売るのか?
住み続けるのか?
リフォームするのか?
など、様々な選択肢が考えられると思います。

このご時世、
インターネットに繋がる環境ならば学ぶことも専門家を探すことも容易に出来ます。
自分では出来ないからやらない、というのは勿体ないです!  

ファイナンシャルプランニングにしても、
自宅の中間分析にしても、
自身の状態を客観的に把握することが周囲に惑わされない判断につながります。

1度購入した自宅を売却する人が少ないことが、
新築需要を盛り上げていたと考えられます。

中古物件が大量に供給されて自宅候補の物件を安く買いたい!
と私は願っています。



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高嶋

禁酒した時の資産価値を数字で読み解く

本日は、「禁酒した時の資産価値を数字で読み解く」について書きます。


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酒が飲める体質でも、あえて飲まないタイプの「下戸」が増えている。背景には、健康志向の高まりや、若い世代の飲酒に対する価値観の変化があるようだ。との事です。

実際にお酒をやめるとどのような資産価値が生まれるのか、
試算してみたいと思います!

◇毎日家で缶ビール1本晩酌する方の場合
缶ビール1本約210円×30日=6300円ー①

◇毎週末の仕事後に飲み屋に行く方の場合
1店舗あたり約3000円×5店舗=15000円ー②

月収20万円の方であれば、
①の場合 6300円÷200000円×100=3.15%
②の場合 15000円÷200000円×100=7.5%


大きくはありませんが、キャッシュフローが3%以上向上します。
「塵も積もれば山となる」という諺がありますので、
コツコツ積み上げて投資に回す資金につなげられるのが理想です。

しかし、見えていないものがあります。
それが時間です!

それぞれ時間に置き換えてみます。
①の場合、30分×30日=15時間(900分)ー③
②の場合、120分×5店舗=10時間(600分)ー④

月収20万円を時給換算すると、(1日8時間、月22日勤務を想定)
時給1136円。
③の場合、15時間×1136円=17040円
④の場合、10時間×1136円=11360円

時間を加味した場合、
①+③ 6300円+17040円=23340円
②+④ 15000円+11360円=26360円

23340円÷200000円=11.67%
26360円÷200000円=13.18%

時間をお金と捉えるかどうかはそれぞれの考え方次第ですが、
時間をお金と捉えることで11%超の改善になります。
飲酒に使わなかった時間で資格の勉強をしたり、読書したり、
趣味の時間にしたりすることで時間の価値は高まる可能性があります。

仲間や同僚や顧客との関係性も価値だと思いますので、
各々投資家になりきって判断し、行動しましょう。

私は禁酒3日目ですが、体の調子が良くなっているのを感じています。
もう少し続けてみたいと思います!


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高嶋

特別給付金の使い道

本日は、「特別給付金の使い道」について書きます。


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アベノマスクと同じく既に給付金もお手元に届いている方も多いではないでしょうか?
私はどちらも手元に届いていません(笑)
給付金の申請は先日完了していますので気長に待ちたいと思います。

家計簿アプリ「マネーフォワード」が利用者にアンケートしたところ、
13%が「投資資金」と回答した。との事。

意外に多いな!
と思いますが、10万円で出来る投資と言ってもそう多くはありません。


投資ではなく、
投機を行ってしまうと。。。


自分のお金だったものが結果として、
富裕層の資産の肥やしになりかねません。

私にとって「投資家」  とは、
目先の利益に拘りすぎず、自身の投資の目論見に沿った判断が出来る人。
失敗から学ぶことも多いのですが好んで失敗する必要はありません。

コロナウィルス感染拡大防止の影響もあったので現在営業しているのか不安ですが、  
私にとって潰れては困るお店に給付金を使いたい!と考えています。

2次感染拡大に繋がらないことを祈るばかりです。


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高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
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