高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2020年05月

北千住、番外編

本日は、足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」
「北千住、番外編(タウン情報)」について、書きます。


前回の記事はこちらから
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緊急事態宣言にともなう営業自粛の影響から、
先日伺った「北千住」では休業しているお店が目立ちました。涙
一刻も早い経済活動再開を祈るばかりです。


駅前商店街の散策動画です、街並みをご覧下さい!
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コロナ禍終息後、
何としてでも行きたい「北千住」のお店、5選!  

◆バードコート
ミシュラン一つ星を獲得したことのあるお店。
ミシュラン掲載店へ足を運ぶ機会がそう多くありませんので、この機会に。
   


◆牛骨らぁ麺マタドール
北千住東口側の1番出口から徒歩4分。
牛を知り尽くした店主が作るラーメンが人気の牛骨ラーメン、との事。
ラーメン県の出身として、気にならないわけがない!
  

※余談ですが私は「山形のそば・ラーメン初代案内人」に認定されています。


◆一歩一歩
北千住駅西口から徒歩4分。
ゆっくりとお酒を楽しむのにもってこいのお店。  
  



◆千住の永見
北千住駅西口側の2番出口から徒歩1分。
人気の居酒屋で「安い、美味い、近い (駅から)」の三拍子!
 


◆藤や
北千住駅西口側の2番出口から徒歩4分。
古き良き北千住のお店、と感じる外観に誘われてしまいます。
  


自粛期間に伴う外食機会が減っている事からか、
居酒屋の選定が多いことはお許し下さい。

他の駅でも気になっているお店がありますので
今後も番外編の「タウン情報」として紹介していきたいです!




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高嶋

続、足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」

本日は、足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」
続、不動産投資編について書きます。


前回の記事はこちらから
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◆賃貸物件について詳細分析(駅徒歩10分圏内で検索)
各々、マンションかアパートか? と 築年数10年単位 で仕分けしてみました。

・綾瀬
アパート
新築~築10年
募集件数:213件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:7.14万円
専有面積平均:23.09㎡ (㎡単価0.31万円)

築10年~20年
募集件数:57件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:7.28万円
専有面積平均:25.91㎡ (㎡単価0.28万円)

築20年~
募集件数:237件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:5.89万円
専有面積平均:24.44㎡ (㎡単価0.24万円)


マンション
新築~築10年
募集件数:357件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:9.50万円
専有面積平均:30.37㎡ (㎡単価0.31万円)

築10年~20年
募集件数:261件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:9.12万円
専有面積平均:32.35㎡ (㎡単価0.28万円)

築20年~
募集件数:908件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:8.38万円
専有面積平均:36.92㎡ (㎡単価0.23万円)


・北千住
アパート
新築~築10年
募集件数:462件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:7.56万円
専有面積平均:19.31㎡ (㎡単価0.39万円)

築10年~20年
募集件数:89件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:7.33万円
専有面積平均:22.22㎡ (㎡単価0.33万円)

築20年~
募集件数:210件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:6.81万円
専有面積平均:24.54㎡ (㎡単価0.28万円)


マンション
新築~築10年
募集件数:505件(2019年4月~2020年3月)
賃料平均:10.07万円
専有面積平均:27.31㎡ (㎡単価0.37万円)

築10年~20年
募集件数:223件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:10.41万円
専有面積平均:33.39㎡ (㎡単価0.31万円)

築20年~
募集件数:445件(2019年4月~2020年3月)  
賃料平均:8.79万円
専有面積平均:32.03㎡ (㎡単価0.28万円)


賃貸募集件数は、
綾瀬、アパート507件に対し、マンション1,526件。
北千住、アパート761件に対し、マンション1,173件。
両駅共に アパート<マンション という結果になりました。

㎡単価が一番高かったのは、
北千住 アパート 新築~築10年 ㎡単価0.39万円

逆に、
㎡単価が一番安かったのは、
綾瀬 マンション 築20年~  ㎡単価0.23万円


両駅共に新しい物件は㎡数が既存物件よりも狭くなってきていますが、
新築プレミアムも含め賃料が上昇もしくは維持出来ているため、㎡単価が高くなっています。
ライフスタイルの変化に合わせた居住空間となっているようです。


私が「綾瀬」と「北千住」で不動産投資を行うのであれば、
両駅共に賃料が下がりきった築20年超の物件から選定します。
なぜなら、
築20年までと築20年超の間には大きな賃料の壁があること。
単にリフォーム、リノベーションが好きだから。


例えば、築18年の物件を購入した場合。
購入から数年後、入退去に伴う新規募集賃料が㎡単価0.3~0.5万円下がるとしたら。
30㎡の物件ならば、0.9~1.5万円賃料が下がる可能性があります。
購入当初の目論見に入っていれば良いのですが、
目論見に入っていないことの方が多いのが現実です。
※気をつけましょう。

築20年超の物件でリフォーム、リノベーションを行った場合。
リフォーム、リノベーションの施工内容次第ですが、
築10年~築20年の㎡単価を越えるもしくは維持できる可能性があること、
設備更新を行うことで入居期間中のトラブルが減ることメリットになります。

民法改正に伴い、入居期間中トラブルの貸主負担が明文化になったことにより
予防メンテナンスの重要性が問われています!

「綾瀬」と「北千住」の近隣で販売中の物件や水面下情報について
ご興味のある方は是非お問い合わせください!




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高嶋

足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」

昨日よりゴールデンウィーク休暇明けになりますが
まだ休みの意識が抜けておらず。。。

皆様、コロナ禍の中いかがでしょうか?
何卒お体ご自愛下さい。


本日は、足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」へ下見。
それぞれどのような違いがあるか比較してみました。

◆駅情報
・綾瀬駅
東京メトロ千代田線、JR常磐線 454,734人/日

・北千住駅
東京メトロ千代田線 292,684人 /日
JR常磐線 220,903人 /日
東京メトロ日比谷線 304,635人 /日

両駅共に1日の乗降客数は40万人オーバーのビッグターミナルです!
が、北千住駅は2018年度の各社合計の乗降人員は約160万人であり、年間乗降人員は約5億8380万人。これは新宿駅渋谷駅池袋駅大阪・梅田駅横浜駅に次いで世界6位の規模である。
※Wikipedia参照

◆今後の開発について
・綾瀬
綾瀬駅東口周辺地区


・北千住
北千住東口再開発

駅近くに両駅共に再開発を着工、検討しています。  
綾瀬駅東口周辺再開発は以前の建物を解体中で完成まで数年かかりますが、
変わりゆく街並みを楽しむのも宜しいのではないでしょうか? 
2020年12月竣工予定の「千住ザ・タワー」は完売しており、
まだまだ需要あると見受けられます。


駅周辺散策動画はこちらから
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◆賃貸需要について(駅徒歩10分圏内で検索)
・綾瀬
アパートの場合
賃料平均:6.16万円
専有面積平均:24.73㎡ (㎡単価0.25万円)
築年数平均:29.29年

マンションの場合
賃料平均:8.55万円
専有面積平均:35.90㎡ (㎡単価0.24万円)
築年数平均:27.08年

・北千住
アパートの場合
賃料平均:6.97万円
専有面積平均:23.85㎡ (㎡単価0.29万円)
築年数平均:29.78年

マンションの場合
賃料平均:9.33万円
専有面積平均:32.49㎡(㎡単価0.29万円)
築年数平均:27.14年

東京メトロ千代田線で1駅違いですが、賃料差は約8,000円。
専有面積差はアパートで約1㎡、マンションで約3㎡。
両駅共にワンルームよりもカップルやファミリー物件の供給と需要が多いエリアです。
※アットホーム資料参照

◆私が住むなら?
私ならば綾瀬に住みたいと思います、
なぜなら現在再開発が進行中の綾瀬駅東口近隣の住環境が良いことが1番の決め手です。
プラスで賃料が安く、広い物件を選ぶことが出来る可能性があるからです。
※決して北千住が嫌いというわけではありません。

次回は、
足立区の人気の街「綾瀬」と「北千住」不動産投資編を書きたいと思います。




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高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
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