高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2020年05月

マンションPER(2019年)発表

本日は、マンションPER(2019年)発表」について書きます。


◆マンションPERとは

マンション1戸当たりの収益力を測る指標で、マンション市場調査会社・東京カンテイが考案・発表している。株価収益率(Price Earnings Ratio)をベースに、新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料の何年分に相当するかを示したもの。つまり、マンションを賃貸で出した場合、何年で購入価格を回収できるかという数値である。
・計算式は、「物件価格÷物件の年間家賃」となる。数値が小さいほど、収益性、回収性が高い物件といえる。また、エリア別や駅別に集計したデータは、各地点のマンションの資産価値を判断する指標として有効である。

※専有面積30㎡未満の物件や居住用以外の物件は調査対象外となっている。




価格が割安な駅トップ20はこちら↓↓↓

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逆に、
価格が割高な駅トップ20はこちら↓↓↓  

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新築を対象としていますが中古物件でも参考になる指標ですので
使い方次第と考えてます。 

◆買いたい方は、
借りる人にとっては高いけど、買って貸す場合は賃料収入が割高なため安定して賃貸運営できる可能性がある。


◆借りたい方は、
買うと高いけど、近隣の開発など賃料の伸びしろが場所を選ぶことで割安に借りられる可能性があります。


ただし、
今後のエリアの人口推移や再開発情報などの社会情勢を加味して検討しないと損する可能性がありますので注意が必要です!

不安な方はお問い合わせ下さい。







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高嶋

中古戸建(賃貸中)の投資分析

本日は、「中古戸建(賃貸中)の投資分析」について。


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価格:3,600万円
利回り:6%
相続税路線価:土地2900万円(概算)
相場更地価格:坪150万円程度
賃料:180,000円


◆概要
・耐用年数超の地下1階車庫付地上2階建木造戸建住宅。
・都営浅草線「馬込」駅 徒歩7分。

◆特徴
・土地値案件。
・用途地域が第一種低層住宅専用地域ということで近隣は戸建住宅が多いエリア。
・賃料は相場程度のようで大幅な下落は少ないと思われます。
・賃貸中のため、収益還元法から売買価格を算出しているようで価格が割安感のある物件。
・空室時に売却した場合、4500万円程度で売るのではないか、と予想。

◆リスク
・築28年の木造物件で購入後に外観や室内のリフォーム、メンテナンス費用が高額にかかる可能性がある。
・線路沿いの立地のため、騒音、振動などの影響をうける。
・賃借人の家賃滞納が6ヵ月程続いており、賃料損失を被る可能性があり、このまま滞納が続けば賃借人は強制退去になる可能性がある。

◆結論
・賃借人の家賃滞納がある状態で金融機関が融資実行出来るのか、について事前に金融機関に確認する必要があります。
・家賃滞納リスクの解消と室内の状況を確認するため、空室になってから購入を検討した方が良い。


現状では「投資適格」とは言い難い物件ですが、
リスク解消となれば面白い物件です。

「投資適格」物件に変わるかどうか、
今後の動向を確認したいと思います!




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高嶋

バーチャル渋谷、始動

本日は、「バーチャル渋谷」始動について。


タイトルだけでは何のことだ?と言われてしまいます。


「バーチャル渋谷」とは、
KDDI、渋谷未来デザイン、渋谷区観光協会を中心とする参画企業50社で組成する「渋谷5Gエンターテイメントプロジェクト」は、新型コロナウイルス感染症の影響により、経済や文化などさまざまな活動が制限されるなか、先端テクノロジーを活用してエンターテイメントの活動を止めることなく、自宅からさまざまなイベントの開催、参加が可能となる渋谷区公認の配信プラットフォーム「バーチャル渋谷」を5月19日からオープンすることを発表した。
との事。


簡単に言うと、
自宅に居ながらも活動を止めることなく、アーティストのライブやアート展示、トークイベントなど渋谷らしいコンテンツを発信・体験できることをコンセプトとしているプロジェクト。





5G技術とアートの相性がよろしいようで、
良いシナジーが生まれそう、と興味を持っていました。


コロナ禍に関わらず外出しなくても、
オンラインで事足りる時代がもうすぐそこまで来ています。


インターネットにつながる環境があれば、
オンラインに繋がることで地方と都心の情報格差が減ります。


地方だから不動産価値がない。
とか、買い手がつかない。
と言う事ではなくなると思います。


地方が活性化するのはこれからだ!
と言うことを踏まえて、
全国色々な土地とそこに住む人に触れ、
不動産について深く学びたいと思います。




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高嶋

ラスベガス・サンズ日本進出断念

本日は、「ラスベガス・サンズ日本進出断念」について書きます。


コロナ禍の影響がこんなところにも。
代表倉橋が解説している動画をご覧ください。
⇩⇩



米カジノ大手のラスベガス・サンズは13日、カジノを含む統合型リゾート施設(IR)の日本への進出を断念する、と発表した。  との事。


反対派も多い中、会社が推していたエリア。
私個人としても総合型リゾート施設の開発がおこった場合、
どんな経済影響を与えるのだろう?などと考えていました。


「住みたい街ランキング1位の横浜」、
みなとみらいエリアとのシナジーは計り知れません!


が、横浜市の断念ではなく運営側での断念。
まさか逆のことが起きるとは考えていませんでした。


しかし、決断においてコロナウィルスの影響とは無関係。
との事ですが、この部分に私には見えない闇があるのではないかと思います。
今まで表立って出てこなかったパチンコ業界へのバッシング、
日本社会においてギャンブルが淘汰され始めたこと影響したのか。


不明な部分が多い話ですが、
今後どのような代替え案が出てくるのか期待しつつ。




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高嶋

話題のオンライン〇〇

本日は、話題の「オンライン〇〇」について書きます。


コロナ禍による自粛期間が続く世の中、
仕事はテレワークに変わっている方が増えていると思います。

私も仕事で使う機会が増えていますがまだ操作が不慣れです。(笑)
皆様はいかがでしょうか?


家にいることが多くなり少しづつ様々ところで「オンライン化」が進んでいます! 
私の仕事関係では、
・オンライン会議
・オンラインセミナー
・オンライン案内
・オンライン個別相談
 



オンラインの良いところは、
スマートフォンやパソコンなどの機材
インターネット接続環境があれば
どこにいても気軽に参加できるところが良いところです



仕事でもプライベートでも最近使用する機会が増えているzoom。



多くの方と繋がることがこんなに簡単に出来るのは非常に便利です!



「オンライン〇〇」は少しづつ進化し、
自粛の壁を乗り越えようとしています!

そんな、
オンライン〇〇の進化をご紹介いたします。

◆オンライン帰省
◆オンライン面接
◆オンライン飲み会
◆オンライン居酒屋
◆オンラインキャバクラ
◆オンライン旅行
◆オンライン宿泊
などなど、
全てにオンラインがつくのではないかと思うほどの勢いで増えています。


オンライン〇〇は2つに区別出来ます。
・コミュニケーション型
・観賞型

一般的にコミュニケーションツールとしての印象が強いのですが、
自粛期間ということから最近は観賞型が伸びてきています。

観賞型で非日常やその場所に行った気になれること、
プラス、
参加者と交流できる「オンライン宿泊」が流行っているのは自然な流れです。


私も「オンライン〇〇」をやってみよう!と思います。




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高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
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