高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2020年04月

もしも、住宅ローン払えなくなったら。

本日は以前の記事、住宅ローンについての番外編です!

住宅ローンについてはこちらをご覧ください。
 


先日の日経新聞の記事です。

世界的にコロナウィルスの影響により収入減につながっています。  
賃借人だけが苦しいわけではなく、同じように持ち家の方も苦しい状況です。

そこでアメリカ政府は国家予算の約2.3倍にあたる約11兆ドル(1,200兆円)規模のお金を用いて
米住宅金融市場の救済に乗り出しました。
※2020年度のアメリカ国家予算は4兆7400億円です。    

別の角度から見ていきましょう。

無題

2019年11月にニューヨーク地区連銀が発表した調査によると、
7~9月の全米家計債務残高は13兆9,520億ドルで前期比920億ドル増加し、
過去最高を更新しました。

住宅ローン債務残高は9兆4,370億ドルで、2期連続で過去最高を更新。
その他、ホームエクイティローン(日本ではリバースモーゲージ)が3,950億ドル。
非住宅関連債務が4兆1,200億ドル。

全米家計債務残高の約78%にあたる11兆ドルの救済。
新型コロナウィルスの感染拡大で景気への打撃を和らげる経済対策が過去最大2兆ドル(220兆円)規模と話をしていたのが3月末。
そこから1月、、、
アメリカが本気で守りに入っているのがわかります。


明日は我が身、日本においても数か月後に起こりうる可能性があります。
今のところ日本では住宅ローンの返済猶予はありませんが、
今後の状況によっては返済猶予をせざる負えなくなる可能性があります。


本日は、「もしも、住宅ローンを払えなくなったら」について書きます。

うっかりしていて銀行口座の残高が少なくなっていることに気がつかなかったり、
海外に行っていて口座残高を確認出来なかったり、
離職して収入が無くなって支払いが出来ない、など。
さまざま理由はあると思います。

ご安心下さい!
1~2ヵ月滞納したとしてもすぐに競売にかけられるわけではありません。



◆住宅ローンを滞納した場合の競売までの流れ
①住宅ローン滞納 1ヵ月~2ヵ月 金融機関から「支払請求」が届く。
 ⇓
住宅ローン滞納 2ヵ月~3ヵ月 金融機関から「催告書」が届く。
 ⇓
住宅ローン滞納 3ヵ月~6ヵ月 「期限の利益喪失通知」が届く。  
 ⇓
④住宅ローン滞納 6ヵ月~10ヵ月 「競売開始決定通知」が届く。
 ⇓
⑤住宅ローン滞納 12ヵ月~16ヵ月 「期間入札の通知」が届く。


打つ手内の場合は競売になりますが、
実務の上では任意売却に金融機関が応じて頂けるケースがあります。

もし、
住宅ローンを滞納して 3ヵ月~6ヵ月「期限の利益喪失通知」が届いてしまったという方が
お近くにいらっしゃいましたら、すぐに金融機関へ「任意売却をしたい」という意思を伝えましょう。
競売に比べて任意売却の方が高く売れる可能性があります!  


次回は、
「住宅ローンを滞納した場合の競売までの流れ」詳細編について
お楽しみに!




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高嶋

3分でわかる!住居確保給付金について。

本日からゴールデンウィーク休暇突入の方が
いらっしゃると思いますがいかがお過ごしでしょうか?

自粛するのが勿体ないほどの快晴。


住まいを失う恐れがある方を救済する
住居確保給付金をご存知でしょうか?

・これまでの支給対象
離職・廃業から2年以内の方。

・変更後
離職・廃業から2年以内の方
または休業等により収入が減少し、離職等と同程度の状況にある方。


平成21年10月から行われている住宅支援給付事業制度。
コロナウィルスの影響から営業を自粛する店舗、企業が増え、
それに伴い、4月20日から支給要件の変更があり、対象者が拡がりました。


住居確保給付金についてはこちらからどうぞ!

◆実施主体
都道府県・市・区等(福祉事務所設置自治体)

◆主な給付要件チェックリスト
①離職・廃業をした日から2年以内、またはやむを得ない休業等により、収入を得る機会が減少していますか?
②資産が一定額以内、かつ、収入基準額を超える収入を得ていませんか?
※収入基準額は各市町村によって異なります。
③上記の状態になる前に、世帯生計を主として維持していましたか?
④ハローワークに求職の申し込みを行っていますか?(4月30日~撤廃予定)
⑤国の雇用政策による給付金等を受け取っていませんか?(職業訓練受講給付金等)

〇すべての項目にチェックが付いた方
住居確保給付金の受給資格を満たす可能性が高いため、自立相談支援機関に相談して下さい。

無題


<横浜市の支給例>
◆支給要件
・収入要件:世帯収入合計額が、市町村民税均等割が非課税となる収入額の1/12+家賃額を越えないこと。
・資産要件:世帯の預貯金の合計額が、単身世帯50.4万円、2人世帯78万円、3人世帯100万円を超えないこと。
・求職活動等要件:誠実かつ熱心に求職活動を行うこと。

◆支給上限額
単身世帯:52,000円、2人世帯:62,000円、3人世帯68,000円。

◆支給期間
原則3か月(求職活動等を誠実に行っている場合は3ヵ月延長可能(最長9か月まで))。


<単身世帯>
月収の上限額=月収84,000円以下
では、対象者の家賃「50,000円」で月収「9万円」の場合。

月収9万円ー上限額84,000円=差額6,000円
家賃50,000円ー差額6,000円=44,000円
支給額44,000円

※差額の6,000円は申請者が賃貸人または不動産管理会社等へ支払いが必要です。  
※申請者に直接支給になるのではなく、 賃貸住宅の賃貸人または不動産管理会社等への代理納付。


<3人世帯>
月収の上限額=月収172,000円以下
では、対象者の家賃「90,000円」で世帯月収「20万円」の場合。

月収200,000円ー上限額172,000円=差額28,000円
家賃90,000円ー差額28,000円=62,000円
支給額44,000円

※差額の28,000円は申請者が賃貸人または不動産管理会社等へ支払いが必要です。
※申請者に直接支給になるのではなく、 賃貸住宅の賃貸人または不動産管理会社等への代理納付。

◆申請に必要な書類
①住居確保給付金申請書
②本人確認書類(運転免許証等)
③持っている全通帳の写し
④離職票や雇用保険受給資格者証等(離職中の方)
⑤ハローワークの発行する求職受付票の写し (離職中の方)
※仕事に就いている人は、その他の書類として収入確認書類が必要となりますので、詳しくは受付窓口へ確認下さい。

◆申請の受付窓口
現居住地の福祉保健センターで受付。
※新たな居住地または現居住地が、市外の場合はその自治体で受付になります。

◆受給中に行うこと
①毎月2回以上、公共職業安定所の職業相談を受け、職業相談確認票に安定所確認印を受ける。
②毎月4回以上、福祉保健センターの自立相談支援員等による面接等の支援を受け、職業相談状況を報告を行う。
③原則週1回以上、求人先への応募を行うか、求人先の面接を受ける。
④常用就職した場合、常用就職届を福祉保健センターへ提出を行う。

※状況報告について
各自治体が必要と認めた場合は、面接のみならず電話などで対応可能。
自治体の判断次第で回数の減免も可能になり緩和されました。

不要不急の外出を控える目的で相談自体が予約制になっている自治体も多いため、
まずは電話確認を行うことをお勧めします!

相談から実行まで最低2週間程の日数を要するので
早め早めに相談、申請を行うようにしましょう。




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高嶋

物件購入時に注意しているポイント(分譲マンション編)

雨が降ると寒くなり、
出歩かなくなるのはこのご時世ちょうど良い。


前回の記事はこちらからどうぞ!


前回は「京浜東北線沿線の狙い目5駅」について書きました。
本日は、実際に市場に出ている販売図面から
「読み解く物件購入時に注意しているポイント(分譲マンション編)」について書きます。


イーストコア東十条マンションの販売図面です。
東十条

よくある一般的な販売図面です。

が、まず目につくのが左上の「好立地優良物件」の記載について。
「特選」のように、一定の基準によって不動産が選別されたことを示す用語のほか、価格が著しく安いという印象を与える用語(「格安」等)、他社よりも優位であることを意味する用語(「業界初」「日本一」等)や最上級を示す用語は、客観的、具体的な根拠を示す事実がない限り使用が禁止されています。

本販売図面は、不当表示に該当する可能性があるグレーゾーンです。


◆間取りについて
1Kタイプ、長方形型の整形、角部屋、南向き、3点ユニット、クローゼット有。
間取り図ではわかりませんが、室内洗濯機の有無、給湯設備などもチェックポイントです。


本題の右側の情報欄へ移りましょう。
東十条 - コピー

◆最寄り駅について
「JR東十条」駅徒歩3分、駅近は魅力的です!

◆価格について
600万円は現在市場に出ている中で最安値です!

期待が持てそうですので、次の情報欄へ。
東十条

◆最寄り駅その他について
「JR十条」駅徒歩12分、利用圏内はプラス要因です!

◆構造について
RC造7階建の5階部分という事で低層階より好まれる傾向有。

◆専有面積について
22.42㎡で近隣ワンルームマンションの平均値で賃貸需要は問題なし!
バルコニーがあるのはプラス要因です!


ここまでは順調です、次の情報欄へ進みます。
東十条

◆権利について
所有権で問題なし。
物件によっては、借地権が設定になっていることがあります。
借地の場合、融資申込を受け付けない金融機関も多いので注意が必要です。

◆総戸数について
14戸。はっきり言って微妙です。
総戸数が少ないと大規模修繕等の修繕金が貯まりにくいため、
総戸数が多いとマンション運営の経営面で安全です。
30戸以上のマンションを購入することをお勧めします!

◆築年数について
1993年11月の新耐震基準物件。

・新耐震基準とは、

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。

これに対して、その前日まで適用されていた基準を「旧耐震基準」という。

新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。技術的には、地震力が加えられた場合の構造部材に生じる応力が許容応力以下であるだけでなく、一定以上の規模の建物については、靱性(粘り強さ)を確保することが求められる。また、建物強度のバランスも必要とされる。

マンションの規模によっても違いますが建築確認から竣工まで1年~2年程度かかります。
築年数からみると1982(昭和57)年後半の物件は新耐震基準の可能性がありますので、
購入前に事前確認しましょう!


◆管理会社について
管理戸数の多い大手企業の管理会社は管理状態が安定していて安心できます。

◆管理費、修繕積立金について
管理費16,820円、修繕積立金13,120円、合計29,950円。
これは高い!
が、総戸数を考えれば妥当な額だと思います。
もしも総戸数30戸であれば1室あたりの単価は半分程度に収まるはずです。
古くなるにつれて修繕費がかさんできますので1㎡300円~400円という物件が増えています。
この物件の場合、1㎡あたり管理費750円、修繕積立金585円。


◆現況について
空室ですので室内の確認が出来ることと希望賃料で賃貸募集が出来ることはメリットですが、
リフォーム費用がかかる可能性があることと賃借人が入居するまでは賃料が入らないことがデメリットです。

◆引渡日について
相談は一般的です。買主の購入条件などに応じて相談という事。
中古の既存物件であれば契約から1~2ヵ月程度での引渡し、
所有者居住中の場合は所有者の引越し後になりますので3ヵ月後以降の引渡しが多いです。

◆備考について
設備や条件の記載があります。
またグレー発言が出ましたね、「駅近で投資用、実需に最適」。
空室のため、内見可です。購入前に確認しましょう!
現状有姿での引渡しとは、売主が瑕疵担保責任を負わないことが希望ということ。
中古物件の場合、契約書に記載されていることが良くあります。

その他、管理運営の状況がわかりませんので購入前にマンション管理会社の発行する
「重要事項調査報告書」を取得し、マンションの管理状況を確認しましょう!

結論。
本物件は価格が安く、賃料6.5万円程度を見込めるので表面利回り13%ですが、
総戸数が少なく管理費、修繕積立金等の運営費が高いため、手残りは少なくなる。
将来的な修繕費用等を考えると私なら買わない。

今度は買いたい!と思える物件についても書いてみます。
余談ですが少し中古マンション価格が下がってきたと実感してます。




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高嶋

京浜東北線沿線の狙い目5駅

本日は昨日と打って変わって、快晴!
気持ちいい!


前回の記事はこちらからどうぞ!


前回の記事で選定した狙い目5駅について、
本日は少し掘り下げて分析をした内容を書きます。

まずは、各駅について。

◆南浦和駅
2018年(平成30年)度の1日平均乗車人員60,389人である。武蔵野線では西船橋駅南越谷駅北朝霞駅に次ぐ第4位で、JR東日本全体では長津田駅に次いで第79位。ただし駅改札を通った人数で、JR線内相互の乗換客は含まれないので、乗換客を含めた駅利用者は実際にはこれより多い。また、埼玉県内のJRの駅では大宮駅浦和駅川口駅南越谷駅北朝霞駅蕨駅に次いで第7位である。
※Wikipedia参照


◆東十条駅
2018年(平成30年)度の1日平均乗車人員24,270人である。京浜東北線の駅の中では上中里駅新子安駅に次いで3番目に少ない。
※Wikipedia参照


◆高輪ゲートウェイ駅
新駅設置は、山手線では1971年に開業した西日暮里駅以来、京浜東北線では2000年に開業したさいたま新都心駅以来となる。2020年令和2年)3月14日ダイヤ改正にあわせて暫定開業した2024年度に本開業の予定である。
※Wikipedia参照


◆桜木町駅
2018年度の1日平均乗車人員71,160人である同社の駅では原宿駅に次いで第63位である。
※Wikipedia参照


◆山手駅
2018年(平成30年)度の1日平均乗車人員17,592人であり、根岸線内では最少。当駅の周りには聖光学院中学校・高等学校神奈川県立横浜緑ケ丘高等学校横浜国立大学教育学部附属横浜小学校など電車で通学してくる児童・生徒を多数抱える学校が散在しているため、特に朝ラッシュ時には大変混雑する。
※Wikipedia参照


駅力(1日平均乗降人員)は、
山手駅 < 東十条駅 < 南浦和駅 < 桜木町駅 (< 高輪ゲートウェイ駅)


各駅から徒歩10分圏内の貸マンション募集賃料の平均情報を算出してみました。

・南浦和駅(ワンルームマンション)
専有面積:23.36㎡ 築年数:26.48年 賃料:6.11万円(最低3.80万円~最高9.10万円)
     (ワンルームマンション含むその他全てのマンション)
専有面積:40.44㎡ 築年数:25.22年 賃料:8.73万円(最低3.80万円~最高22.00万円)

単身の需要よりもファミリー需要が多いエリアのため、
競合の多い築古マンションは他との差別化が出来ていないと空室期間が長期化する可能性あり。
さらにマンションより戸建の需要が多いエリア。

・武蔵浦和駅(ワンルームマンション)
専有面積:22.20㎡ 築年数:23.81年 賃料:5.98万円(最低3.50万円~最高12.50万円)
      (ワンルームマンション含むその他全てのマンション)
専有面積:45.98㎡ 築年数:21.20年 賃料:10.10万円(最低3.50万円~最高26.50万円)

近隣の武蔵浦和駅の方が駅周辺のお店が充実していて、
南浦和駅よりも住みやすそうな印象で若いファミリーにはお勧めです。
※今回は学区は特に調査しておりませんことご承知おきください。



・東十条駅(ワンルームマンション)
専有面積:22.19㎡ 築年数:25.67年 賃料:7.57万円(最低4.50万円~最高13.20万円)
     (ワンルームマンション含むその他全てのマンション)
専有面積:30.56㎡ 築年数:20.62年 賃料:9.46万円(最低4.50万円~最高25.00万円)

昨年まで東十条駅近隣に住んでいたことがあり、なんだか懐かしく。
徒歩圏内にJR十条駅(埼京線)があるため、乗降客数は少ないようです。
維持管理がしっかりしたエリア平均専有面積30㎡程度の物件は、賃貸需要が高く、
賃料アップの可能性があり、売却時の価格も下がりにくいと考えられます。


・高輪ゲートウェイ駅(ワンルームマンション)※開業間もないため近隣の品川の数値です。
専有面積:26.45㎡ 築年数:21.64年 賃料:11.96万円(最低7.50万円~最高28.00万円)

現在近隣で開発中のため、2~3年後一気に数値が伸びると予想しています。
今後楽しみなエリアです!


・桜木町駅(ワンルームマンション)
専有面積:24.01㎡ 築年数:20.89年 賃料:7.92万円(最低4.50万円~最高17.80万円)
     (ワンルームマンション含むその他全てのマンション)
専有面積:30.13㎡ 築年数:16.52年 賃料:9.89万円(最低4.50万円~最高67.00万円)

住みたい街ランキング1位の横浜駅から南へ1駅。
みなとみらいのお膝元で現在はIRの話もあり、開発など今後も注目のみなとみらいエリア。
エリア平均専有面積30㎡程度の物件は、賃貸需要が高く、
賃料アップの可能性があり、売却時の価格も下がりにくいと考えられます。


・山手駅(ワンルームマンション)
専有面積:22.95㎡ 築年数:24.09年 賃料:6.41万円(最低3.80万円~最高9.80万円)
     (ワンルームマンション含むその他全てのマンション)
専有面積:38.40㎡ 築年数:23.45年 賃料:9.43万円(最低3.80万円~最高60.00万円)

横浜らしい山坂の多い地形で単身需要よりファミリー需要のエリアです。
乗降客数は根岸線内では最少ですが、場所によってはみなとみらい線を利用出来ます。
購入の際はファミリータイプの方が資産価値が安定していると考えられます。

狙い目5駅を分析してみましたが、
エリア特性を理解して目的に合った物件を探すことが、得する第一歩です!

余談ですが、「また東十条付近に住みたいな~!」という思いが強くなりました。




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高嶋

「住みたい街ランキング2020」から読み解く、狙い目物件について。

本日は、暴風雨に見舞われましたが皆様無事でしょうか?
夕方にはすっかり晴れて、
明日は外出したくなる気持ちの方が多そうです。


先日発表された、
「住みたい街ランキング2020」。


1位 横浜
2位 恵比寿
3位 吉祥寺

4位 大宮
5位 目黒


1位から4位までは2019年と同様の顔ぶれですが
5位の目黒は昨年7位からのランクアップとなりました!

6位 品川
7位 新宿
8位 池袋
9位 中目黒
10位 浦和


山手線の駅のランキング入りは納得といったところですが、
善戦しているのがJR京浜東北線の駅です。
トップ10の中に京浜東北線の駅が4駅入っています!
1位横浜、4位大宮、6位品川、10位浦和



JR京浜東北線とは、
東京の都心を南北に縦貫し、北は埼玉県さいたま市、南は神奈川県横浜市鎌倉市まで結ぶ。ラインカラースカイブルー)で、車両の車体帯の色や駅施設などにおける案内に使用されている。
※Wikipedia抜粋



本日は、京浜東北線のワンルームマンションの家賃相場について書きます。
家賃相場参考資料はこちらからどうぞ!


まずは、
◆家賃が高いランキング

1位 有楽町 14.50万円
2位 浜松町 14.29万円
3位 新橋  13.42万円
4位 神田  13.03万円
5位 東京  12.80万円


言わずと知れた都心3区内の駅周辺がランクイン!

6位 田町   11.85万円
7位 御徒町  11.71万円
8位 秋葉原  11.52万円
9位 上野   11.49万円
10位 品川    11.39万円

新駅の高輪ゲートウェイは、10.55万円(11位)。
近隣の駅と比較して割安感があり、
今後の開発を含め今後の値動きが気になるエリアです!

◆家賃が安いランキング
1位 洋光台 5.52万円
2位 山手  5.73万円
3位 港南台 5.74万円
4位 南浦和 5.81万円
5位 磯子  5.86万円


横浜以南の神奈川勢のランクインが目立ちます!
私の予想と反して埼玉県側の方が賃料がとれているのが現状です。

6位 与野   6.15万円
7位 本郷台  6.16万円
8位 新杉田  6.19万円
9位 蕨    6.44万円
10位 大船    6.47万円

6位以降は僅差で神奈川県と埼玉県の甲乙つけがたい争いとなっています。


さて住みたい街ランキングに入っている駅は?というと、
・横浜 9.06万円
・大宮 6.99万円
・品川 11.39万円
・浦和 7.48万円

京浜東北線の中では高すぎず安すぎずのバランスが良い、
駅周辺が発展したエリアがランキングの上位に入っていると思われます。


私が京浜東北線沿線で物件を狙うなら、
人気駅の近くの価格が平均値よりも低い駅です!
・南浦和 5.81万円
・東十条 7.42万円
・高輪ゲートウェイ 10.55万円
・桜木町 7.90万円
・山手  5.73万円

この5駅は、狙い目ではないかと考えています!
※物件の賃貸や購入の際には、しっかりと調査が必要です。

次回は、もう少し踏み込んで狙い目5駅を分析してみます。
お楽しみに!




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高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
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