高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2019年11月

リフォームコンサルティング @大井町その①

本日は久々の出勤で、ちゃんと会社に行けるかどうか不安でした(笑)
決済のため出社後すぐに売主様担当の仲介業者を訪問しました。


無事に決済が完了し、晴れて本日から管理スタートになります!
またまたではありますが、空室物件の売買が多く、
10月30日で退去になり、買主様の負担が少なくなるよういち早く入居に繋がるよう努めさせて頂いています。


空室物件のため、決済後に室内確認へ。


退去の時期と引渡しの時期から、
原状回復工事については前管理会社が行ない、
バリューアップ工事を南青山建築工房へ依頼予定です。
(珍しいパターンです)

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現地をみた印象としては、築30年程度ですが綺麗な印象です!
が、
16㎡のワンルームで今の間取りでは室内洗濯機置き場の新設が難しそうです。
買主様の希望としては、
「賃料最大化出来るよう。」というお気持ちです。

ご希望に添えることが出来るようにと、
PM担当者と南青山建築工房の宮内と相談してご提案したいと思います。

進む方向性次第では内容を執筆します。


大井町の物件でしたので、帰りに大井町でランチ。
悩みましたが並んでいないお店へ。



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重くなく、ペロリと完食出来ました!
味のある良いお店でした。



食欲の秋、
芸術の秋。
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食べてばかりではなく、芸術品の鑑賞も忘れず。
5万円相当でしょうか?こちらも味のある素敵な作品です!

それではまた明日!


高嶋

戻りました、東京へ

先程東京に戻って参りました。
アッという間の山形帰省でしたがゆっくりと過ごすことが出来ました。
こういう時間間隔のゆっくりとした過ごし方は都会では出来ている人は少ないのかな?と思います。


今年起業した友人が数名いたため、お互い情報交換をし、すごく刺激になりました!
自分の気になるアンテナをどこに張るか、どれだけ情報をキャッチ出来るか、
見えない世界を垣間見、見識が広がりました!

山形で何かやろう!と一念発起しても普通はしんどいだけですが、
地方なりの戦略を各々築いて、戦っていくようです。

切磋琢磨します!


帰りは姉と甥っ子と一緒に姉の住まいのある仙台市へ。
東根市から仙台市まで車で1時間半くらいなので
実家に行こうと思えばすぐ行ける距離に姉がいるのは有難いです。


東京→山形 3時間半
東京→仙台 1時間半


この差は何!?(笑)
牛肉ど真ん中弁当を食べるための時間でしょうか?


人気駅弁、ご賞味あれ!
それではまた明日。


高嶋

新しいは古いを兼ねる?

本日は山形に帰省し、早3日。
友人や親族と久々に再開し、お互いの身の上話をネタに楽しんでいます。


さて、私の実家がある山形県東根市は令和に入ってからもわずかではありますが
人口が増えている珍しい都市です。
令和1年5月~令和1年10月 +717人
総人口 47,945人 

背景としては、
・東根市より北の雪が多い市町村からの流入
・子育て支援を手厚く行い、20代30代の家族の移住
などが影響しています。

東根市は、新幹線、空港、高速道路乗り場があり、山形県の中では交通の便が良い立地です。
さくらんぼでご存知の方も多いかと思いますが、気候が変わってきていることや生産者が高齢化し、
年々さくらんぼの農家が減っているのが現状です。

引き受け手のいない住宅地にあるさくらんぼ畑は地元農協の斡旋により、
賃貸不動産が建てられ、農家収入に代わる収入源を得ることで進められているケースが多いです。

新しい賃貸物件が増える中、場所によっては新築でも決まらないようなケースも見受けられます。
築古の廃墟同然の物件ではなおさら入居付けは厳しいです。



そんな中、
古い戸建をリノベーションし、飲食店として営業していたお店に伺いました。

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推定築40年


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玄関にはメニューが。


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中の撮影が出来ませんでしたが、
1階3LDKでキッチンスペースを大幅改装してあり、綺麗な印象です。

和室3室が客間で20名くらいは優に入れるゆったりとしてテーブルの配置です。


注文は、迷わず「名物!炙り焼き豚丼」。

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庄内もち豚はやわらかくて豚の臭みが少なくとても食べやすいお肉です!
山形の定食は東京の定食と比べて、量が1.2~1.5倍あるので食べ過ぎ注意です(笑)


こういう空き家再生もあるんだな、と思いつつ。
町中にあるから出来ても、もっと山奥にある空き家の場合、
同じようにやろうと思ってもお客様が来ないなんてことになります。

市場調査無しに空き家再生は成功はありえないです。
明日は時間があれば依然の職場やお世話になった方々に会いに行こうと思います!

それではまた明日!


高嶋

意外な出会い

本日は一周忌法要のため、地元山形に帰省しています。
日中天気が良かった分、夜の冷え込みが凄いです!
さすが東北。


数か月ぶりに帰省しましたがこの数か月の間にちらほら以前とは違った景色がありました。
明日以降で少し回ってみてブログに執筆したいと思います。


法要で使用した魚屋でのちょっとした感動。

私の書道の先生が学んでいた先生の作品が飾られていました。

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芸術の秋。
まさかの出会いに「感謝」!

ちなみにこの作品は100万円オーバーです(笑)

それではまた明日。


高嶋

長期入居の物件をどう捉えるか

本日は11月初日、気持ち新たにスタート。
最高気温23℃。日に日に寒くなってきてるな~と感じています。


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伸びしろのある面白そうな物件を仕入れすることが出来ました。
中央区湊アドレス
価格1,100万円
1983年5月築(新耐震)
専有面積18.29㎡
現況賃料76,400円
現況利回り5.54%


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若干現況賃料が相場よりも高いので利回りも高くなってますが、
それでも優秀な物件です。

2019年11月末で退去予定とのことでしたので入居者概要を聞いてみると...



なんと入居18年!

久々に聞きました、10年オーバー。
中途半端にリフォームを行うと逆に損する事になりそうです。

この物件のターゲットは、
近隣企業に勤める20代後半男性。

【リフォーム案】(リフォーム費用概算250万円)
・独立トイレ
・シャワーブース
・独立洗面台
・室内洗濯機置き場
・キッチン交換
・壁付可動式棚収納設置
・クロス貼替
・フローリング貼替など


上記工事を行った場合、近隣の成約事例から賃料9.0万円と見込みました。

◆賃料9.0万円で成約した場合の投資分析(現金購入時)
GPI    1,080,000円
空室率5%       54,000円
EGI    1,026,000円
OPEX      223,882円
NOI     802,118円


FCR5.57%

退去前で室内確認が出来ないため暫定となりますが、
若干ではありますが現況よりも利回りが上がっています。

実際にはより踏み込んだリノベーションの提案が出来れば、
更なる利回り向上につながると考えます!
見えない入居者を想像しながらお部屋を作りこむのは楽しいです!

もっとリフォーム・リノベーションの事例を増やしていければと思います。
それではまた明日。

P.S.明日からは地元山形からお送りいたします。


高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
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