高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

2019年09月

巡り廻る

9月最終日、最後に最後に契約や買付を頂き、慌ただしい1日でした。
明日から10月...

消費税増税。
購買意欲が下がります、が
Yシャツを本日中に買い忘れてしまったので休み中に買いに行ってきます。


冒頭にも書きましたが昨日買付を頂いた物件について調べていると、
見覚えのある入居申込書式。


なんと以前管理していた物件が時を経てまた戻ってきました!(笑)
こんなこともあるんですね!

入居者は2014年1月から入居中の方で、6年目に入りました。
近隣相場から見ると少し安めに感じる価格のため長期入居に繋がっているのかと思います。


品川区にある物件のため、大井町にある品川区役所へ物件調査へ行きました。
建築当時(40年)の資料を閲覧すると変革の経緯が垣間見え、
今と昔の映像をつなぎ合わせる事が楽しくなってきています。

調査が終わると少し大井町駅近隣散策へ...

IMG_2205
こんな味のある飲食店街があるんだな、
つい寄りたくなってしまいますが、今度休日に回ってみます。

今年も残り少なくなりましたが、悔いなく頑張ります!

それではまた明日。


高嶋

紹介出来る?

本日は購入会のため、朝から物件仕入れに没頭していました。
様々選定検討物件がありましたが、変わり種をチョイスしました。


IMG_2202



中央区で1,000万円切っている!
が売りの物件。

所在は中央区新川1丁目、
東京メトロ日比谷線「茅場町駅」徒歩5分圏内。
鉄骨鉄筋コンクリート造、1974年12月築で44年の旧耐震物件。
専有面積は16.15㎡で近隣のワンルームマンションと比較すると少し狭い物件です。
近隣は20㎡超もあり、19㎡程度が平均値になります。


現況は、空室記載でしたが訳ありで...
任意売却物件との事。


10月18日までに売却出来なければ競売へ。

もともと売主さんがIT系の事務所として使用していた当物件。
売主に金銭余力がないため、室内の残置物等は買主側で処分が必要になったり、
古い物件のため買う方が心配する瑕疵担保責任はうけることは難しく、リスクは高まります。
その分、物件価格は安く買える可能性があります。


購入した後の場合
・残置物撤去を行う → 約20万円
・室内のリフォームを行う → 約50万円(室内未確認のため増減の可能性有)
賃貸出来る状態にするため、売買代金以外に約70万円必要となります。

この費用を購入時の費用に含め、
投資物件として良いか悪いかを判断しています。

近隣は居住用はもとより、事務所利用、SOHO利用も多く
賃貸ニーズは高いエリアです。

綺麗に直せば6.8万円/月以上の賃料で貸せると思います。


今回の物件を投資分析してみると、
FCR(実質利回り)で4.7%を超えており、数字は優秀です。


日頃あまりお目にかからない任意売却物件。
売主、債権者との調整が必要となりますが良い物件を安く買える機会でもあります。

積極的にご紹介は出来ないケースが多いのですが、
当物件の今後の動向はチェックしてみたいと思います。

それではまた明日。


高嶋

明日がダメでも・・・

本日は売買契約のため、午前中から昼過ぎまでバタバタとしていました。
無事に契約が完了となり、ホッと一息。


本日契約して頂いた方は、私がPM時代からやり取りのあったお客様でした。

昨日まで私の地元に出張へ行かれており、戻ってきたと思えば売買契約。
お忙しい中、お時間調整頂きありがとうございました!


今月も残り少なくなりましたが、
明日は東京本社でワンルーム購入会が開催致します。




直前で仕入れた物件のご紹介を行っておりますので、鮮度抜群!
今の不動産市場が把握出来ると思いますので、是非ご参加ご検討下さいませ。



明日がダメでも、


翌週の10月6日(日)、2週連続で開催致します!
消費税が上がった後ですが、不動産に影響が出るのか出ないのか?


是非ご参加ご検討下さいませ。
それではまた明日!


高嶋

待つのはつらい・・・

本日は、週末の契約準備や決済準備&下見のため
午後はほとんど外出していました。


10月1日より消費税が10%の上がる兼ね合いもあり、
今引き合いがある方はなるべく9月中に契約が出来るよう対応しています。


融資が厳しくなっているなか某大手企業が売主側仲介に入っており、
融資本承認の通知が無ければ売買契約を締結しません!とのこと。
厳しいですが、まぁリスク等を考えれば当然ですね。

その融資本承認が本日でるかでないかで今月契約出来るかどうかが決まる為、
ヒヤヒヤしながら連絡を待っていました。


mokuhyou_mitatsu_man


夕方になり、ようやく連絡が入り、無事に本承認承諾を得ることが出来ました!
一安心。


これから諸準備を行い、明日の契約に備えます。

以前空室で売買を行った物件に賃貸の申込が入ったと聞き、
良い事は続くものだな~、と思いつつ。

それではまた明日。


高嶋

ナビツール

本日は28℃と過ごしやすい気温で何よりでした。
昨日、一昨日の散歩の影響はなく、体は軽快です。


下見に行くときはよく「Google Maps」を利用しています。
2019年12月1日から施行される「改正道路交通法」では、携帯電話使用を厳罰化となります

◆「ながら運転」に対し、
運転中の携帯電話などで通話や画面を注視する違反「携帯電話使用等(保持)」の違反点数は、
1点から3点に引き上げ。
携帯電話での通話や注視によって交通事故を生じさせる違反「携帯電話使用等(交通の危険)」の違反点数は、
2点から6点に引き上げられる。

「保持」の反則金は約3倍となり、原付は5,000円から12,000円。二輪車は6,000円から15,000円。
普通車は6,000円から18,000円。大型車は7,000円から25,000円に引き上げられる。
さらに違反を繰り返すと、6か月以下の懲役または10万円以下の罰金が適用される可能性がある。

「交通の危険」では、交通反則通告制度の適用から除外され、直ちに刑事手続きの対象になる。
罰則はこれまでの3か月以下の懲役または5万円以下の罰金から1年以下の懲役または30万円以下の罰金に引き上げられる。

死亡事故率が携帯電話使用時は使用していない場合に比べ、約2.1倍になります。
厳罰化はなるべくしてなったという事ですね。


そんな中での「LINEカーナビ」の登場。



カーオーディオとの連携させ、携帯に触らず操作。

Google Mapsに慣れていますが...
私はまだLINEカーナビを試していませんので近いうちに試してみます!

ご覧頂いた方が取り締まりの対象にならない事を祈ります。
(私も含め)

それではまた明日。


高嶋
自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
お問い合わせ