高嶋祥太の『不動産投資好日』ダイアリー

2016年に賃貸不動産管理、不動産投資を学ぶべく上京。 投資家、書道家、登山家など。人生楽しみながら各々の家元を目指して。

住宅系収益不動産 すべての種別で利回り上昇↗、価格低下↘

本日は、
「住宅系収益不動産 すべての種別で利回り上昇↗、価格低下↘」について書きます。


不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家( けんびや) 」を運営する健美家株式会社( 本社:東京都港区、代表取締役社長:倉内敬一) では、毎月、新規に登録された全国の住宅系収益不動産3種別( 区分マンション/ 一棟アパート/ 一棟マンション)のデータ( 表面利回り、物件価格)を集計し、最新の市場傾向として取りまとめています。
との事で2020年7月分のデータが開示されていましたので見ていきましょう。


24521-1

24521-2

先月の内容と打って変わって、
すべての種別で利回り上昇、価格低下になりました。
とくに下げ幅が大きいのが区分マンションです。

◇区分マンション
利回り7.74%(前期比+0.22ポイント)
価格1,418万円(前期比-7.56%)


◇一棟アパート
利回り8.61%(前期比+0.04ポイント)
価格6,542万円(前期比-2.20%)


◇一棟マンション
利回り8.28%(前期比+0.02ポイント)
価格1億5,629万円(前期比-1.54%)


区分マンションや一棟アパートの価格変動が大きい理由は、
購入希望者の融資の影響を受けて価格変動に繋がっていると考えております。

一棟マンションについては価格に大きな変動はなく、
安定しているのが図表からもわかります。
物件価格が1億円を超えると購入者の資産背景が安定するため、
経済状況の変化に対しての影響を受けにくいのが特徴です。


サラリーマン投資家で資産拡大をはかるには、
金融機関の融資が鍵を握っています!

いかに金融機関の融資を上手く調達することが出来るか、
経済の影響を受けるため自身の力だけではどうにもならない部分もあり、
タイミングの大切さを感じます。

「思い立ったが吉日」という言葉がありますが、
不動産投資においては思い立つまでの事前準備が大切です。
出来ることをコツコツと積み上げていくことが、
結果として「吉日」と呼べる行動に繋がっていきます。

引き続き、定点観測を続けていきます。

  



読者登録宜しくお願いします!

高嶋

シェアビジネスの新法則とは?

本日は、「シェアビジネスの新法則とは?」について書きます。


シェアビジネスで一番打撃を受けているは、
UberやLyft、Limeなどの移動系アプリと(Uberの移動サービスは
4月中に80%減少、純損失が190%も増加した
Airbnb(先日社員の25%を解雇することを
発表に代表される旅行系の会社
・そして不特定多数の人が集まるWeWork(1000人以上を解雇する予定との
報道などのコワーキングスペースです。  との事です。


場所、乗り物を介して人が集まることを目的とした
シェアビジネスがコロナ禍の影響で壊滅的ダメージを受けています。
が、
物理的に人と接触機会を減らすシェアビジネスは好調!
その台頭は、UberEatsです。
最近では町でおなじみのバッグを背負った配達人をよく見かけるようになり、
社会での浸透具合はおなじみになりつつあります。


さらに、
シェア化の波は働き方まで変えようとしています。
それが、ギグエコノミーです!
 
先日からYahoo!ジャパンはギグパートナーを募集開始しています。
業務時間:最大5時間程度/月を想定
委託料:5万円/月
契約期間:2ヵ月の業務委託契約

なんと、月当たりの業務時間は5時間程度!
同じようにギグパートナーを数社契約すれば今と同じような月収に達します。
業務時間以外は業務を効率良くするための勉強の時間に使ったり、
好きな本を読む時間に使ったり、
趣味の時間に使ったり、
と専門性を高められるうえ、生産性が向上に繋がります。


社会的ステータスを得られる企業勤めを選ぶも、
個人の信用力を高めることで自由に仕事をすることを選ぶも、
自身の考え方次第という時代になったのだと思います。







読者登録宜しくお願いします!

高嶋

不動産会社、生き残り戦略

本日は、「不動産会社、生き残り戦略」について書きます。


ホテルは、
外国人の入国制限や外出自粛要請を受け、実需がぱったり途絶えた。
大和不動産鑑定のレポートによると、
ホテルの宿泊稼働率は2019年4月の64.7%から2020年4月は16.6%に大きく低下。

また、リモートワークが定着する中で、都心オフィス物件の空室率も上昇に転じている。
オフィスビル仲介大手の三鬼商事が発表した都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の2020年6月の空室率は1.97%となり、4か月連続で上昇した。との事。

※参考(2020年7月23日確認) 



大手企業などは資金力があるため早々に方向転換は行わないにしても、
中小企業の不動産業者の中でも特にホテルやオフィス系に特化している会社は
今後存続出来なくなる可能性があります。


そこで、
◇不動産業者の生き残り戦略
①ホテルや事務所やテナントからレジデンスに変更。
②新築建築から中古物件のリノベーションの比率を高める。
③特化型からマルチカテゴリー型に転換しリスク分散を図る。
 もしくは、特化型から超特価型に突き詰める。



リモートワークが浸透してきているとは言え、
都心部のレジデンス需要が極端に減るわけではありません。
一方、オフィス賃貸につきましては賃借面積の縮小を検討している
企業が増えており、需要が変化しています。
ホテルや事務所やテナント貸しに比べてレジデンスは、
収益性が低くなりますが空室リスクが下がるため安全性が増します。
※所有者・投資家の投資判断次第ですが。


一般的に好立地物件は古い建物ほどより良い日程に建設されていますので、
建物のメンテナンスを行い、より長く建物を維持することで、
新たな建物を建築せず、既存の建物を生かすことで出来ます!
建築資金より安くリフォーム、リノベーションを行った不動産を提供することができるため、売る側にも買う側にも良い考えです。


それぞれの企業理念に基づき特化した不動産営業を行っていても、
コロナウィルスの影響を受けて世界的に実体経済が停止することが
わかっていれば対処出来た可能性はありますが直前でわかったとしても
社会の流れに身をゆだねることしか出来ないのが現状です。

また緊急事態宣言やロックダウンが起こってしまう前に収益体制を分散させることでリスクが減る可能性があります。
さらに特化型からさらに進化させた超特価型のニッチサービスの需要はあると思いますが顧客の絶対数が少なくなることがリスクになり得ます。


不動産投資においても同様にリスクヘッジを行い、
手堅く安全性を高めながら資産価値も高める方向性が
時代背景に合っていると考えます。







読者登録宜しくお願いします!

高嶋

自己紹介
地元山形県で某団体企業の不動産事業部賃貸仲介業に従事しておりましたが、人口減少や地方人口の東京圏に集まる2極化の進行、空き家増加などから地方の不動産事業は今後衰退の一途をたどるのみ。

賃貸仲介から一皮剥けるための手段として
不動産投資、不動産管理業を学ぶため31歳で単身上京!
不動産管理から不動産投資、法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサルに定評のあるシーエフネッツに入社。
賃貸管理のプロパティマネジメント事業部を経て、現在はアセットマネジメント事業部で主に投資用不動産の売買を担当しています。
いづれは自身も不動産投資家となるべく、日々の投資に関する気付きや体験を記して不動産投資家を目指す方や投資について興味のある方の参考になれば幸いです。

~Be an investor~


たまに書道作品を載せたりします。


【保有資格】
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
AFP(Affiliated Financial Planner)
少額短期保険募集人資格
損害保険募集人資格
書道師範位
お問い合わせ